Test zum Update 4.27

Die Grundsteuer gehört zu den Objektsteuern. Das Objekt ist das Grundstück. Nur nach ihm richtet sich die Steuer. Das bedeutet, dass für die Höhe der Steuer die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Eigentümers keine Rolle spielen. Auch ist es grundsätzlich ohne Bedeutung, wie hoch der Ertrag ist, den ein Grundstück abwirft (z. B. vermietet oder Leerstand). Das Aufkommen an Grundsteuer steht in voller Höhe den Gemeinden zu (daher auch sogenannte „Realsteuer“).

Steuerpflichtig ist der in Niedersachsen liegende Grundbesitz. Dies sind im Wesentlichen alle bebauten und unbebauten Grundstücke.

Grundsätzlich müssen für alle unbebauten und bebauten Grundstücke Feststellungserklärungen in elektronischer Form abgegeben werden.

Steuerpflichtige sind von der Verpflichtung zur Abgabe einer Feststellungserklärung für Zwecke der Grundsteuer befreit (Verzicht der niedersächsischen Finanzverwaltung auf die Erklärungsabgabe), soweit ihr Grundbesitz unverändert vollständig der Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger nach § 3 GrStG oder soweit der Grundbesitz unverändert vollständig der Steuerbefreiung nach § 4 GrStG unterliegt. Eine Aufforderung zur Erklärungsabgabe durch das Finanzamt im Einzelfall bleibt vorbehalten.

Das Grundsteuergesetz unterscheidet zwei Arten:

- die "Grundsteuer A" für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und

- die "Grundsteuer B" für alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke.

Die Gemeinde hat die Möglichkeit, für baureife Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festzusetzen (Grundsteuer C).

Schuldner der Grundsteuer ist der bürgerlich-rechtliche bzw. wirtschaftliche Eigentümer des Grundbesitzes. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten und somit zu den Betriebskosten eines Grundstücks. Sie kann im Falle einer Grundstücksvermietung/-verpachtung auf den Mieter/Pächter umgelegt werden.

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in drei selbständigen, aufeinander folgenden Verfahrensstufen:

Stufe 1: Zuerst werden die Äquivalenzbeträge ermittelt (Flä-che des Grund und Bodens x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor, Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor) ermittelt (Feststellungsverfahren),

Stufe 2: Dann werden die Äquivalenzbeträge mit einer Grundsteuermesszahl multipliziert und der Grundsteuermessbetrag ermittelt (Veranlagungsverfahren) und schließlich in

Stufe 3: auf den Grundsteuermessbetrag der von der Gemeinde festgelegte Hebesatz angewendet (Grundsteuerfestsetzungsverfahren). Für die Feststellung der Äquivalenzbeträge und des Grund-steuermessbetrages ist das Finanzamt zuständig, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt.

Die eigentliche Festsetzung und die Erhebung der Grundsteuer wird anschließend von der Gemeinde vorgenommen.

Der Hebesatz ist der Steuersatz, den die Gemeinde auf den Grundsteuermessbetrag anwendet. Die Gemeinde legt diesen Prozentsatz (Hebesatz) eigenständig fest. Dabei muss der Hebesatz jeweils einheitlich sein

I. für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und

II. für die in einer Gemeinde liegenden übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke (Grundsteuer B).

III. Die Gemeinde hat die Möglichkeit, für baureife Grund-stücke einen gesonderten Hebesatz festzusetzen (Grundsteuer C). Die Hebesätze werden für ein oder mehrere Kalenderjahre festgesetzt und können bei den Gemeinden erfragt werden.

Die Grundsteuer wird in der Regel für ein Kalenderjahr fest-gesetzt. Hat die Gemeinde jedoch den Hebesatz für mehrere Jahre festgelegt, kann sie die Grundsteuer auch für mehrere Jahre im Voraus festsetzen.

Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbeitrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag kann die Grundsteuer auch am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Die Grundsteuer ist stets an die Gemeinde zu zahlen.

Niedersachsen hat sich im Niedersächsischen Grundsteuergesetz (NGrStG) für das Flächen-Lage-Modell entschieden.
Grundlage sind die Flächen des Grund und Bodens und des Gebäudes multipliziert mit einer Äquivalenzzahl (bestimmter Zahlenwert je qm Boden und Gebäudefläche) und einem Lage-Faktor (Zu- oder Abschlag für die Lage des Grundstücks) für das jeweilige Grundstück. Hauptfeststellungsstichtag ist der 1.1.2022. Erste Anwendung ab 2025.

Niedersachsen hat sich entschieden, eine selbstentwickelte Lösung dem Bundes-Modell vorzuziehen. Ein einfacher Weg ist machbar.

Das Bundesgesetz knüpft wie das bisherige Recht weiterhin am Verkehrswert der Grundstücke an. Dadurch, dass dieser Wert für jedes einzelne Grundstück erst ermittelt werden muss, ist das Gesetz notwendigerweise sehr aufwändig, kleinteilig, intransparent und kompliziert ausgestaltet. Um dies abzumildern, wurden vom Bund umfangreiche Typisierungen und Vergröberungen vorgenommen, was wiederum das Risiko in sich birgt, vom Bundesverfassungsgericht erneut als verfassungswidrig verworfen zu werden. Nicht zuletzt werden die Bürgerinnen und Bürger die einzelnen, komplexen Berechnungsschritte nur schwer nachvollziehen können.
Auch die Länder Bayern, Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg haben sich für eine Nutzung der Öffnungsklausel entschieden. Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen favorisieren dabei Flächenmodelle, die die Fläche des Grundstücks und des Gebäudes zum Maßstab der Besteuerung machen.
Diese Abkehr vom Wert des Grundstücks ist verfassungsrechtlich durch das Äquivalenzprinzip gerechtfertigt. Aus verfassungsrechtlicher Sicht ist der Gesetzgeber nicht gezwungen, die Bemessung der Grundsteuer wertabhängig auszugestalten.

Das Niedersächsische Grundsteuergesetz (NGrStG) baut auf dem bayerischen reinen Flächenmodell auf. Das reine Flächen-Modell nimmt die Größe des Grundstücks und des Gebäudes (differenziert nach Wohnen und Nicht-Wohnen) – also die Fläche – zum Maßstab. Die Schwäche des reinen Flächen-Modells liegt darin, dass für Grundstücke derselben Größe in derselben Gemeinde dieselbe Grundsteuer erhoben wird – egal, ob sich das Objekt in allerbester oder in mäßiger Lage befindet. Deshalb hat das Niedersächsische Finanzministerium das reine Flächen-Modell zu einem verfeinerten Flächen-Lage-Modell weiterentwickelt. Der Lage-Faktor dient dazu, die Lage des Grundstücks angemessen zu berücksichtigen.

Die Ausrichtung am Wert eines Grundstücks ist eine Ausprägung des Leistungsfähigkeitsprinzips. Die Grundsteuer dient der Finanzierung des allgemeinen kommunalen Finanzbedarfs. Dabei ist die Grundsteuer ihrem Wesen nach eine Objektsteuer, die ohne Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse und der subjektiven Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners am Grundbesitz anknüpft. Hier ergibt sich zwischen der über das Grundstückseigentum vermittelten Teilhabe an der Gemeinde und den öffentlichen Leistungen der Gemeinden für die Daseinsvorsorge, die hier als Nutzungsangebot verstanden werden, und dem Steueraufkommen ein enger Zusammenhang, auch wenn im Einzelfall kein eindeutiges Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Im Sinne des Äquivalenzprinzips bietet sich die Fläche als Anknüpfungspunkt und Maßstab der Lastenverteilung innerhalb der Gemeinde mehr an als der Wert des Grundstücks, da dem einzelnen Grundstücksinhaber in der Regel umso mehr Nutzungsmöglichkeiten bestimmter lokaler öffentlicher Angebote und Leistungen seiner Gemeinde (wie beispielsweise den Schutz des Privateigentums durch Brandschutz oder Räumungsdienste, für Infrastrukturausgaben, Ausgaben für Kinderbetreuung und Spielplätze, für kulturelle Einrichtungen und Ausgaben zugunsten der Wirtschaftsförderung) zuordenbar sind, je größer das zu besteuernde Grundstück (Grund und Boden einschließlich Gebäude) ist. Dabei werden solche Nutzungsangebote zum einen mit Rücksicht auf den Grund und Boden des Grundstücks gemacht und kommen daher ihm zugute. Darüber hinaus sind sie aber auch gebäude- und personenbezogen, weshalb als pauschaler Belastungsmaßstab die Flächen der jeweiligen Gebäude dienen.

Die neuen Grundsteuermessbeträge gelten ab dem Jahr 2025.

Das Flächen-Lage-Modell ist leicht umsetzbar und enthält keine streitanfälligen Determinanten. Gegenüber dem verkehrswertorientierten Bundesmodell bietet das Flächen-Lage-Modell insbesondere den Vorteil einer deutlich leichteren Administrierbarkeit mit nur noch einer einmaligen Hauptfeststellung für die ca. 3,2 Millionen zu bewertende Grundstücke in Niedersachsen anstelle regelmäßiger weiterer Hauptfeststellungen im 7-Jahre-Rhythmus. Nur bei gravierenden Änderungen der Lageverhältnisse, die automatisiert von der Verwaltung überprüft werden, kommt es im Flächen-Lage-Modell zu neuen Steuerbescheiden in den betroffenen Gebieten. Insgesamt bedeutet das also eine erhebliche Einsparung von Personal- und Verwaltungskosten auf Seiten der Finanzverwaltung aber auch eine erhebliche Erleichterung für Bürgerinnen, Bürger und Unternehmen.

Die Ausrichtung am Wert eines Grundstücks ist eine Ausprägung des Leistungsfähigkeitsprinzips. Die Grundsteuer dient der Finanzierung des allgemeinen kommunalen Finanzbedarfs. Dabei ist die Grundsteuer ihrem Wesen nach eine Objektsteuer, die ohne Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse und der subjektiven Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners am Grundbesitz anknüpft. Hier ergibt sich zwischen der über das Grundstückseigentum vermittelten Teilhabe an der Gemeinde und den öffentlichen Leistungen der Gemeinden für die Daseinsvorsorge, die hier als Nutzungsangebot verstanden werden, und dem Steueraufkommen ein enger Zusammenhang, auch wenn im Einzelfall kein eindeutiges Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Im Sinne des Äquivalenzprinzips bietet sich die Fläche als Anknüpfungspunkt und Maßstab der Lastenverteilung innerhalb der Gemeinde mehr an als der Wert des Grundstücks, da dem einzelnen Grundstücksinhaber in der Regel umso mehr Nutzungsmöglichkeiten bestimmter lokaler öffentlicher Angebote und Leistungen seiner Gemeinde (wie beispielsweise den Schutz des Privateigentums durch Brandschutz oder Räumungsdienste, für Infrastrukturausgaben, Ausgaben für Kinderbetreuung und Spielplätze, für kulturelle Einrichtungen und Ausgaben zugunsten der Wirtschaftsförderung) zuordenbar sind, je größer das zu besteuernde Grundstück (Grund und Boden einschließlich Gebäude) ist. Dabei werden solche Nutzungsangebote zum einen mit Rücksicht auf den Grund und Boden des Grundstücks gemacht und kommen daher ihm zugute. Darüber hinaus sind sie aber auch gebäude- und personenbezogen, weshalb als pauschaler Belastungsmaßstab die Flächen der jeweiligen Gebäude dienen.

Die Größe Ihres Grundstücks finden Sie in Ihren Unterlagen z. B. aus den Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes oder aus Mitteilungen über die Liegenschaftsvermessung. Sie können diese Angaben aber auch dem Grundsteuer-Viewer entnehmen, der für diese Zwecke im Internet für Sie kostenlos bereitgestellt wird. Dort finden Sie auch weitere grundstücksbezogene Angaben, die in die Steuererklärung einzutragen sind.

Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Fläche eines Arbeitszimmers gehört zur Wohnfläche.

Zur Wohnfläche zählen nicht:

1. Räume im Keller und Dachgeschoss, die nicht als Wohnraum dienen;Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, bleiben bei der Ermittlung der maßgeblichen Gebäudeflächen bis zu einer Fläche von 50 m² (Freibetrag) außer Ansatz;
2. Nebengebäuden, die in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, bleiben bis zu einer Fläche von 30 m² bei der Ermittlung der maßgeblichen Gebäudeflächen außer Ansatz.

Die Wohnfläche berechnet sich regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. S. 2346).

Die Wohnfläche finden Sie auch in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.

Ist die Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet worden und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, kann auch diese Berechnung zugrunde gelegt werden.

Zur Nutzfläche zählen insbesondere Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (Werkstätte, Büroräume, …) oder sonstigen Zwecken (z. B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind.

Die Nutzfläche ermittelt sich regelmäßig nach DIN 277, z. B. DIN 277-1: 2005-02, DIN 277-1: 2016-01 und DIN 277: 2021-08.

Die Nutzfläche finden Sie auch in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.

Ja, unter diesem Link