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FAQ
Grundsätzlich müssen für alle unbebauten und bebauten Grundstücke Feststellungserklärungen in elektronischer Form abgegeben werden.
Steuerpflichtige sind von der Verpflichtung zur Abgabe einer Feststellungserklärung für Zwecke der Grundsteuer befreit (Verzicht der niedersächsischen Finanzverwaltung auf die Erklärungsabgabe), soweit ihr Grundbesitz unverändert vollständig der Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger nach § 3 GrStG oder soweit der Grundbesitz unverändert vollständig der Steuerbefreiung nach § 4 GrStG unterliegt. Eine Aufforderung zur Erklärungsabgabe durch das Finanzamt im Einzelfall bleibt vorbehalten.
Das Grundsteuergesetz unterscheidet zwei Arten:
- die "Grundsteuer A" für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und
- die "Grundsteuer B" für alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke.
Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in drei selbständigen, aufeinander folgenden Verfahrensstufen:
Stufe 1: Zuerst werden die Äquivalenzbeträge ermittelt (Flä-che des Grund und Bodens x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor, Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor) ermittelt (Feststellungsverfahren),
Stufe 2: Dann werden die Äquivalenzbeträge mit einer Grundsteuermesszahl multipliziert und der Grundsteuermessbetrag ermittelt (Veranlagungsverfahren) und schließlich in
Stufe 3: auf den Grundsteuermessbetrag der von der Gemeinde festgelegte Hebesatz angewendet (Grundsteuerfestsetzungsverfahren). Für die Feststellung der Äquivalenzbeträge und des Grund-steuermessbetrages ist das Finanzamt zuständig, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt.
Die eigentliche Festsetzung und die Erhebung der Grundsteuer wird anschließend von der Gemeinde vorgenommen.
Der Hebesatz ist der Steuersatz, den die Gemeinde auf den Grundsteuermessbetrag anwendet. Die Gemeinde legt diesen Prozentsatz (Hebesatz) eigenständig fest. Dabei muss der Hebesatz jeweils einheitlich sein
I. für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und
II. für die in einer Gemeinde liegenden übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke (Grundsteuer B).
III. Die Gemeinde hat die Möglichkeit, für baureife Grund-stücke einen gesonderten Hebesatz festzusetzen (Grundsteuer C). Die Hebesätze werden für ein oder mehrere Kalenderjahre festgesetzt und können bei den Gemeinden erfragt werden.
Niedersachsen hat sich im Niedersächsischen Grundsteuergesetz (NGrStG) für das Flächen-Lage-Modell entschieden.
Grundlage sind die Flächen des Grund und Bodens und des Gebäudes multipliziert mit einer Äquivalenzzahl (bestimmter Zahlenwert je qm Boden und Gebäudefläche) und einem Lage-Faktor (Zu- oder Abschlag für die Lage des Grundstücks) für das jeweilige Grundstück. Hauptfeststellungsstichtag ist der 1.1.2022. Erste Anwendung ab 2025.
Niedersachsen hat sich entschieden, eine selbstentwickelte Lösung dem Bundes-Modell vorzuziehen. Ein einfacher Weg ist machbar.
Das Bundesgesetz knüpft wie das bisherige Recht weiterhin am Verkehrswert der Grundstücke an. Dadurch, dass dieser Wert für jedes einzelne Grundstück erst ermittelt werden muss, ist das Gesetz notwendigerweise sehr aufwändig, kleinteilig, intransparent und kompliziert ausgestaltet. Um dies abzumildern, wurden vom Bund umfangreiche Typisierungen und Vergröberungen vorgenommen, was wiederum das Risiko in sich birgt, vom Bundesverfassungsgericht erneut als verfassungswidrig verworfen zu werden. Nicht zuletzt werden die Bürgerinnen und Bürger die einzelnen, komplexen Berechnungsschritte nur schwer nachvollziehen können.
Auch die Länder Bayern, Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg haben sich für eine Nutzung der Öffnungsklausel entschieden. Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen favorisieren dabei Flächenmodelle, die die Fläche des Grundstücks und des Gebäudes zum Maßstab der Besteuerung machen.
Diese Abkehr vom Wert des Grundstücks ist verfassungsrechtlich durch das Äquivalenzprinzip gerechtfertigt. Aus verfassungsrechtlicher Sicht ist der Gesetzgeber nicht gezwungen, die Bemessung der Grundsteuer wertabhängig auszugestalten.
Die Größe Ihres Grundstücks finden Sie in Ihren Unterlagen z. B. aus den Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes oder aus Mitteilungen über die Liegenschaftsvermessung. Sie können diese Angaben aber auch dem Grundsteuer-Viewer entnehmen, der für diese Zwecke im Internet für Sie kostenlos bereitgestellt wird. Dort finden Sie auch weitere grundstücksbezogene Angaben, die in die Steuererklärung einzutragen sind.
Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Fläche eines Arbeitszimmers gehört zur Wohnfläche.
Zur Wohnfläche zählen nicht:
- Räume im Keller und Dachgeschoss, die nicht als Wohnraum dienen;Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, bleiben bei der Ermittlung der maßgeblichen Gebäudeflächen bis zu einer Fläche von 50 m² (Freibetrag) außer Ansatz;
- Nebengebäuden, die in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, bleiben bis zu einer Fläche von 30 m² bei der Ermittlung der maßgeblichen Gebäudeflächen außer Ansatz.
Die Wohnfläche berechnet sich regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. S. 2346).
Die Wohnfläche finden Sie auch in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.
Ist die Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet worden und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, kann auch diese Berechnung zugrunde gelegt werden.
Zur Nutzfläche zählen insbesondere Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (Werkstätte, Büroräume, …) oder sonstigen Zwecken (z. B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind.
Die Nutzfläche ermittelt sich regelmäßig nach DIN 277, z. B. DIN 277-1: 2005-02, DIN 277-1: 2016-01 und DIN 277: 2021-08.
Die Nutzfläche finden Sie auch in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.